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河南省高級人民法院關于不動產評估、拍賣、變賣相關問題的工作指引(試行)
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河南省高級人民法院關于不動產評估、拍賣、變賣相關問題的工作指引(試行)

來源:
豫法律師
發布時間:
2022/02/23

河南省高級人民法院

關于不動產評估、拍賣、變賣相關問題的工作指引(試行

 

為進一步規范全省不動產評估、拍賣、變賣工作,根據《中華人民共和國民事訴訟法》、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》、《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》、《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》、《最高人民法院關于人民法院確定財產處置參考價若干問題的規定》等法律、司法解釋的規定,以及《最高人民法院關于在執行工作中進一步強化善意文明執行理念的意見》,針對不動產評估、拍賣、變賣中的常見問題,結合全省執行工作實際,指引如下:

拍賣前的準備工作

1.執行法院查封、扣押、凍結財產后,對需要拍賣、變賣的財產,必須在三十日內啟動確定財產處置參考價。

2.執行法院對拍賣標的物進行網絡拍賣之前,必須及時向稅務部門查詢拍賣標的物因司法拍賣應交納的增值稅、契稅、個人所得稅等各項稅費金額、計算方式、稅費負擔主體以及歷史欠繳稅費情況。

3.拍賣標的物為土地使用權的,必須查明其性質、用途及取得方式。如屬于集體土地使用權或劃撥取得的土地使用權,必須先征詢政府有關部門的意見,并查明過戶時應繳納的土地出讓金數額。

4.拍賣標的物存在以下情況的,可以進行現狀處置,但在拍賣公告中應如實披露拍賣標的物不具備登記條件或未登記的現狀及原因,告知按照現狀購買拍賣標的物后,后續不能辦理產權登記以及將來可能面臨的拆除、沒收、補償不能等風險由買受人或以物抵債承受人自行承擔:

(1)在集體土地上未經批準建造的房屋;

(2)租賃集體土地建造的廠房及廠區內的辦公樓、宿舍、倉庫等,原則上在處置前應征得集體經濟組織同意;

(3)國有建設用地上建造的無證房屋,應就該房屋是否可轉化為有證房屋征求行政機關意見,并作為確定無證房屋價值的參考;

(4)其他具有使用價值的可供執行財產。

執行法院不得對拍賣標的物是否系“違法建筑”予以審查認定,也不得通過制作法律文書、向登記部門發放過戶登記協助手續等方式將“違法建筑”合法化。

騰清交付

5.執行法院負責對拍賣標的物騰清交付,不得在拍賣公告、特別提示等公示信息中載明“法院不負責騰清交付”等信息。案外人對標的物占有合法且可以對抗申請執行人等特殊情況除外。

6.執行法院發布責令期限自行搬離公告后,被執行人或者第三人占有拍賣標的物拒不搬離交付的,強制執行。

拍賣事宜

7.拍賣公告發布三日前,執行法院必須以書面或者其他能夠合理確認收悉的方式,通知當事人、已知優先購買權人。不得以發布拍賣公告代替通知義務。

8.被執行人認為網絡詢價或評估價過低,申請自行變賣查封財產清償債務的,執行法院經審查認為不存在被執行人與他人惡意串通低價處置財產,損害執行債權人、第三人或社會公共利益的情形,經申請執行人同意,在確保能夠控制相應價款的前提下,可以監督其在一定期限內變賣。

變賣期限由執行法院組成合議庭,根據財產實際情況、市場行情等因素確定,但最長不得超過60日。

9.拍賣標的物流拍且申請執行人、其他執行債權人均不接受抵債,第三人申請以流拍價購買的,可以準許。

10.被執行人的財產經拍賣、變賣流拍未成交,且申請執行人、其他執行債權人不接受以物抵債的,執行法院應在拍賣、變賣流拍后三個月內根據市場價格變化,依職權或依申請重新對涉案標的物啟動新一輪的評估、拍賣程序。

稅費及其他費用負擔

11.司法拍賣形成的稅、費,必須依照相關法律、行政法規規定,由相應主體負擔。執行法院在拍賣公告、特別提示中不得載明“一切稅、費由買受人負擔”的內容。

12.處置國有劃撥土地使用權需補繳的土地出讓金,由被執行人依法負擔。執行法院可在拍賣款中扣劃后直接交付相關部門。

13.本工作指引從下發之日起實施。

河南省高級人民法院

2021年11月4日

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